ЧСИ Мариана Обретенова: Ние сме патоанатомите на гражданския процес

- Какъв е профилът на длъжниците, които стават клиенти на ЧСИ?

- Няма конкретен профил на длъжниците, те са разнородни, тъй като задълженията излизат от различни взаимоотношения - дали ще бъде кредит, неплатена сметка за вода, парно, договорни отношения между физически лица, дали заради фирмена задлъжнялост. Ако обаче говорим за поведението на длъжника, за неговия психологически профил, мога да кажа, че никой не иска да плаща, когато има задължения. Често се крият, отказват да изпълняват решението на съда, забавят плащане или директно идват при нас и създават изключително нагнетена обстановка. Агресивни са за това, че „ние сме ги осъдили“. Питам ги: "Добре, обвинявате ЧСИ, но аз ли ви накарах насилствено да подпишете съответния договор или запис на заповед, или съм ви обещала да платя сметката ви, но не съм го сторила? Ако съм аз, съгласна съм да понеса отговорност за всичките ви беди". Българинът трябва да разбере, че осъжда съдът, а ние изпълняваме решението му. 

В момента се наблюдава затишие на ипотекарни задължения. Може би самите банки дават възможност на длъжниците да отложат плащанията си по определен кредит. Но ако човек има възможност да се защити, че не дължи пари или реши бързо да се разплати, законът му позволява да го направи - дори и на фаза издаден изпълнителен лист, и дори когато има покана за доброволно изпълнение. Длъжникът не е толкова беззащитен, както обикновено се опитва да се представи пред обществото. Непознаването на закона не означава, че той е лишен от възможността за защита в етапите от изпълнителното производство.

- Как се определя оценката на имота, който ще се обявява на търг, и в частност - на земеделските земи? Прави впечатление, че много пъти цената на декар е многократно по-висока от пазарната цена според качеството и категорията.

-Оценката не се прави самостоятелно от частния съдебен изпълнител, а с помощта на вещо лице с необходимия ценз, което фигурира в Единния регистър за вещи лица към МС и съответния окръжен съд, или към Българска асоциация на вещите лица и експертите.Така се оценяват както недвижимите, така и движимите вещи като машини и съоръжения, МПС. Оценка и цена са две различни неща, когато се подготвя вещ за продан. Оценката се дава към момента на описа. Вещото лице оценява имота малко по-високо, защото трябва да се изнесе на публична продан на цена 80 процента от тази оценка. Тези 80 процента от оценката са нашата начална цена в обявлението, което е публично. Има императивна разпоредба, с която се съобразяваме според закона - тази цена не може да бъде по-ниска от данъчната оценка на съответния недвижим имот - било то земеделска земя, сгради, апартаменти и др. Размерът на задължението  не оказва влияние върху оценката на недвижимия имот.

Виждам, че в момента има голям интерес към земеделската земя, вероятно заради субсидиите, които се дават за нея. Има и земеделски земи, които от гледна точка на локацията, където се намират, са апетитни за евентуално бъдещо строителство върху тях. Такива терени бързо се превръщат от земеделска земя в УПИ. Ако длъжник казва, че е много висока цената на неговия имот, той не отчита факта, че ние го продаваме на 80 процента от това, което официално е вписано в протокола за опис. Но ако не му харесва тази оценка, той може да направи възражение. Тогава съдебният изпълнител назначава нова експертиза, а длъжникът може сам да си избере вещо лице.

- Често при обявена продажба няма купувачи. По закон колко пъти може да се обявява втори, трети и т.н. търг и доколко може да пада цената на предмета на публичната продан?

- Един имот може да бъде продаван много пъти, докато намери своя купувач. Например - ако продавам имот, който съм оценила на 100 единици, а после го продам на 80 единици, след това от тези 80 единици, на втора продан 90 процента от тези 80 единици е цената на втората продан.  Цената на публичната продан може да пада до размера на данъчната оценка, но не по-надолу от нея. 

Интересен е казусът с  МПС-тата, които може да бъдат укрити. В България няма механизъм, при който ние да издирваме въпросното превозно средство или да го спрем от движение. Докато недвижимите имоти са възможно най-работещото принудително изпълнение.

Важно е да се знае, че постановлението за възлагане има силата на нотариален акт. Обяснението е наложително, защото практиката ми показва, че много хора, като си вземат постановлението за възлагане, тръгват да си търсят нотариалния акт от колеги нотариуси.

- Какво се случва със задълженията на длъжник, чиито активи не могат да се продадат? В тази връзка има ли срок, в който неговите задължения могат да се погасят по давност?

- Преди месец излезе едно ново тълкувателно решение, свързано с давността. Тя е строго фиксирана в Закона за задълженията и договорите. Давността е 5-годишна, ако кредитор не си потърси вземането. Какво означава това? Ако аз съм ви длъжник с 1000 лв. по договор за заем, през 2015 г. е настъпил падежът, когато аз трябва да ви върна тези 1000 лв. Само че от 2015 г. до 2020 г., аз ви обещавам, че ще ви върна тези пари, но не ги плащам. И вие като добър кредитор ме подканяте, аз пак обещавам, но всичко това е устно, без документи за подновяване на падежа. Пет години вие ми вярвате, че ще си получите парите. Но след пет години и един ден след падежа вие ми се обаждате и казвате, че ви лъжа пет години, а аз - до тук бяхме, минаха пет години. Това е първият вариант, когато давността е изтекла и вие съдебно не сте си потърсили парите, защото ми вярвате. В тази ситуация, когато длъжникът е хитър и манипулативен, кредиторът е губещ. Ако обаче кредиторът си потърси съдебно вземането, вади лист, идва при ЧСИ и започваме изпълнително дело. Тълкувателната практика от 2015 г. насам претърпя няколко метаморфози относно прилагането на давността. Пак говорим за 5-годишна давност, но тази давност се  свърза с принудителните действия. Ако съдебният изпълнител две години не предприема нищо от последното изпълнително действие, например ако аз съм ви описала движимите вещи през 2021 г. и оттогава не съм ги изнесла на публична продан, не правя запори или проучвания до 2023 г., тогава длъжникът може да поиска перемпция, т.е. да се прекрати изпълнителното производство. Но прекратяването на изпълнителното производство не означава приключване и край на дълга. Тогава кредиторът отново може да си вземе изпълнителен лист, отново да образува изпълнително дело и да продължи да си търси вземането.  Но ако има петгодишно бездействие от страна на кредитора във висящо изпълнително дело, това е в полза на длъжника, който може да се позове на тази давност, диренето на задълженията да приключи и делото да се прекрати.

- Защо частните съдебни изпълнители са по-предпочитани от държавните съдебни изпълнители?

- Като бивш държавен изпълнител мога да направя разликата. Това е първото ми работно място, което уважавам, защото ми е дало възможност да стана частен съдебен изпълнител. Но там нещата са малко по-различни. Държавният съдебен изпълнител разполага с всички процесуални възможности като частния изпълнител, но не разполага с неговата оперативна самостоятелност. Съгласно Закона за частните съдебни изпълнители на нас могат да ни възложат правомощия  служебно да движим делото, докато при държавното съдебно изпълнение това е невъзможно, защото кредиторът трябва да води процеса. Иначе таксите на ЧСИ и ДСИ са едни и същи. Освен това, ние имаме директен контакт с взискателите и работим със служители, които винаги можем да контролираме, докато при държавното изпълнение аз не съм работодател на призовкаря например и не мога да му държа сметка за ненавреме свършена работа, нито да му наложа административно наказание.

- В обществото битува мнението, че ЧСИ е страшилище, което дере кожи. Защо е тази негативна психологическа нагласа?

- Тази психологическа нагласа е поради факта, че в публичното пространство ни използват, за да се прокарва популизмът. От 2005 г. нашите такси не са променени, а през 2017 г. даже са намалени на 50 процента, но обществото не знае за това. Все още пиша удостоверения на 5 лв. За разлика от нас, колегите адвокати и нотариуси си актуализираха тарифата. И за разлика от държавните съдебни изпълнители ние не сме субсидирани от държавата. А нашият труд е интелектуален и неблагодарен предвид агресията, която често получаваме. Затова се шегувам, че трябва да си искаме кисело мляко за противоотрова. Но ако съдебното изпълнение не работи в една държава, това означава, че вие като инвеститор, ще се замислите дали може да участвате в  търговския оборот, защото търговските взаимоотношения крият рискове. Обичам и шеговито да казвам, че ние сме патоанатомите на гражданския процес, защото ако имате едно съдебно решение, то е само лист хартия, ако не може да се осъществи и да си върнете парите. Ще повдигна и една тема, която ще разбуни духовете, тъй като има конкуренция между брокерите и съдебните изпълнители - ако вие сте купувач и отидете в агенция за недвижими имоти, подписвате „ексклузивен договор“, такова понятие няма в правото, няма такъв вид договор, въз основа на който сте съгласен да дадете 7 процента на въпросната агенция, за да придобиете един имот, а при нас таксата е само 1,5 процента, плюс символична такса за въвод. Агенцията не може да изповяда сделка, не може да приключи публична продан с акт. Може да е само посредник, нищо повече. Някои агенции даже злоупотребяват с нашите имена, което не им прави чест. По закон купувате имота чист от публична продан без тежести, които тегнат, тъй като има законов текст, по който тежестите се вдигат.

- Маркирайте любопитен или куриозен случай от Вашата практика като ЧСИ?

-Случаите са много, но се сещам по-скоро за един неприятен случай, при който баща беше прехвърлил жилището на сина си, а после синът решил да изгони баща си. Стигна се до нараняване между двамата, а случаят като цяло говори за тежка деградация между отношенията родители-деца. Много тежки са също и изпълнителните дела, при които трябва да се предават деца. Тях ги изживявам, защото съм родител, но за съжаление децата, които нямат вина, могат да станат жертва на отношенията между майката и бащата. Имала съм и случай, при който баща прегръща момиченцето си, а майката след това повдига обвинение за сексуален тормоз.

Визитка

Мариана Обретенова е един от първите частни съдебни изпълнители в Пловдив. След въвеждането на частното съдебно изпълнение, през месец април 2006 г. е открита първата кантора в Пловдив. Завършва право в Пловдивския университет през 1997 г. От 1997 до 1999 г. е вписана като адвокат в Адвокатска колегия-Пловдив. След успешно проведен конкурс от Окръжния съд е назначена за съдия-изпълнител в далечната 1999 година.  Мариана Обретенова е един от съучредителите на Камарата на частните съдебни изпълнители (КЧСИ), участвала е в създаването на проектите за нормативната база на частното съдебно изпълнение в България. Автор е на статии и книги в областта на изпълнителното производство към издателствата „Труд и право“ и „Сиела“, които са основополагащо четиво за всеки, който иска да разбере тънкостите на процеса.