Целта на БНБ не е да срине имотния пазар, а само да филтрира най-рисковите купувачи

Една гореща тема от последните седмици е, че банките вече ще могат да финансират не повече от 85% от стойността на жилището. Налага се и горна граница на месечната вноска за ипотечен кредит към домакинствата - не повече от 50% от месечния доход. Новите правила няма да важат за вече отпуснати кредити, освен в случаите, когато се налага предоговаряне на условията. Какво се променя за кредитополучателите оттук нататък? Какво променят новите изисквания за ипотечни кредити? Темата коментира управляващият съдружник в „Армада имоти“ Костадин Пенов.

На 11.09.2024 г. Управителният съвет на БНБ прие нови изисквания за показателите на новоотпуснатите жилищни кредити. Информацията беше представена в обществото като кардинална и коренно променяща условията на търговските банки, което насади несигурност и страх на пазара, и особено в съзнанието на купувачите с най-нисък доход. За хората, които професионално се занимават с кредитиране, беше ясно, че на практика ситуацията остава на 90% същата преди промените, а те са следните:

1. Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението при отпускане ЛТВ/LTV- съотношение дълг към доход (Loan to Value), следва да е в размер не по-висок от 85%. Съотношението се изчислява съгласно утвърдения от УС на БНБ минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане на кредити, обезпечени с ЖНИ (Жилищни недвижими  имоти);

2. Съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане - ДСТИ (debt service-to-income-DSTI), който следва да е в размер не по-висок от 50%. 

Съотношението се изчислява съгласно утвърдения от УС на БНБ минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане на кредити, обезпечени с ЖНИ;

3. Максималният срок по договора за кредит (матуритет) следва да не е по-дълъг от 30 години. Матуритетът се изчислява съгласно утвърдения от УС на БНБ минимален набор от показатели за наблюдение на кредитните стандарти при отпускане на кредити, обезпечени с ЖНИ.

Изискванията влизат в сила от 1 октомври 2024 г., като банките и клоновете на чуждестранни банки следва да приведат дейността си по отпускане и предоговаряне на кредити съобразно установения срок.

Допустимо е одобряване или предоговаряне на кредити с параметри, които се отклоняват от въведените изисквания, като общият одобрен или предоговорен размер на такива кредити през текущото тримесечие не може да е по-висок от 5% от общата брутна стойност на новоотпуснатите или предоговорените кредити през предходното тримесечие. С цел проследяване на допустимите отклонения се въвежда допълнителна отчетност.

На практика търговските банки препокриваха тези параметри при отпускане на 80% от кредитите, а именно:

Съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението да е в размер на 85% е реалността за 90 на 100 от кредитите към днешна дата.

Изключение получаваха само клиенти с висок профил,

постигайки LTV в размер от 90%.

Съотношението между размера на текущите плащания във връзка с обслужването на дълга и месечния доход на кредитополучателя при отпускане преди промените беше масово в размер от 60%, като пак само по изключение определени банки отпускаха до 70%.

Максималният срок по договора за кредит (матурите) да е максимално 30 години отново е практика за 80% от текущите кредити. Само 3 банки предлагаха възможност за удължаване на срока на кредита до 35 години.

Към днешна дата, 10 дни след влизането в сила на промените, не забелязваме никакви промени в динамиката и параметрите на пазара на недвижими имоти. Целта на БНБ не е да срине имотния пазар, а само да филтрира най-рисковите и финансово нестабилни кредитоискатели, спомагайки за стабилността на пазара.

Със следващите редове най-вероятно ще разочаровам много кандидат-купувачи, но реалността е, че

пазарът няма да се срине и цените няма да паднат.

Фактoрите за това са, че към днешна дата инвеститорите са изключително внимателни и предвидливи и не започват рискови проекти, като същевременно има много пари в обращение, които постоянно търсят инвестиционни възможности, които за болшинството от българите е точно недвижими имоти.

Спестяванията на бизнеса и домакинствата в банките са нараснали до 131 милиарда лева (което е увеличение в размер на 10,4% на годишна база). Броят на депозитите в банковата система са над 9,55 милиона броя (растеж от 1,3% на годишна база)

В заключение - професионалното ми мнение за съдбата на пазара е изключително позитивна, като не се очакват големи флуктуации както в размера на цените, така и в броя на сделките с недвижими имоти.

Дори съм на мнение, че за много хора, близките години ще са последната възможност да притежават лично недвижими имоти, особено в 3-те големи града - София, Пловдив, Варна. България върви с неголямо закъснение по стъпките на страните от Западна Европа, където реалността (отново в големите градове) е ограничена само до живот в имот под наем поради непоносимо скъпите имоти за придобиване.